В республике стоимость квадратного метра на вторичном рынке превысила 125 тысяч рублей, увеличившись за год на 13,4%, тогда как в новостройках — 196 тысячи рублей при росте всего на 5,1%. Эксперты KazanFirst связывают это с тем, что ранее первичный рынок разгоняли льготная ипотека и высокий спрос, однако сейчас эти факторы ослабли, и часть покупателей переключилась на готовое жилье. По их оценке, вторичный рынок продолжит расти умеренно — в пределах инфляции, тогда как новостройки будут стагнировать из-за высокой ключевой ставки.

В Татарстане по итогам февраля 2026 года стоимость квадратного метра во вторичном жилье составила 125,1 тысячи рублей. За год цена выросла на 13,4%, а за месяц — на 0,8%. Об этом сообщается в исследовании аналитического центра «Домклик» и центра финансовой аналитики «Сбера».

В целом по России стоимость квадрата выросла за год на 9,2%, а за месяц — на 0,8%, до 122,8 тысяч рублей.

Татарстан оказался на втором месте по динамике роста цен на вторичное жилье среди крупных регионов. Лидером стал Пермский край — там годовой рост достиг 15,3% — до 88,4 тысяч рублей за квадратный метр, а за месяц ценник поднялся на 1,3%. А наименьший рост отмечен в Кемеровской области — за год всего 2,1%, до 81,5 тысяч.

В Москве квадратный метр за год подорожал на 11% (до 332,8 тысяч рублей), в Санкт-Петербурге — на 9,6% (до 221,6 тысяч рублей). Аналитики отмечают, что «цены на вторичку продолжают догонять отставание, вызванное большими объёмами сделок с новостройками по льготной ипотеке в 2020-2024 годах».

— В случае дальнейшего снижения рыночных ставок готовое жилье начнёт создавать более серьёзную конкуренцию новостройкам, — сообщается в исследовании.

Однако цена квадратного метра в объявлениях отличается от реальных сделок — в среднем на 15,1%. Если в Татарстане сделки проходят по 125,1 тысяч рублей за квадрат, то в предложениях фигурирует почти 144 тысяч рублей. Особенно велик разрыв в Москве. Заявленные 445,8 тысячи рублей превышают реальную цену на 34%. В Санкт-Петербурге сумма квадрата в объявлениях составляет почти 240 тысяч рублей, что на 8,2% больше, чем в сделках.

Кроме того, среди крупных городов есть регионы, где ситуация складывалась наоборот. Например, в Свердловской области стоимость квадратного метра в объявлениях дешевле на 5,3%, чем в реальных сделках. Цена достигла 93,6 тысячи и 98,8 тысячи рублей соответственно.

Аналитики такую разницу объясняют тем, «что уверенность продавцов растёт на фоне снижения рыночных ставок, а также частичного распространения льготных ипотечных программ на вторичное жилье».

Что касается рынка новостроек, то в феврале 2026 года в Татарстане цена за кв. м составила 196,1 тысячи рублей. Здесь за год рост составил всего лишь 5,1%, а за месяц — 0,1%. Всего по стране годовой рост составил на 8,9%, месячный — 0,9% до 186,5 тысяч рублей.

Самый большой рост за год зафиксирован в Московской области на 17,1% (до 224,1 тысяча рублей) и Нижегородской области на 16% (до 181,6 тысяч рублей). Увеличение ценника за месяц составило на 3,3% и 1,1% соответственно.

— В среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам февраля в новостройках страны остаются нераспроданными 80,6 млн квадратных метров жилья, — сообщает «Домклик».

Здесь также цена квадратного метра в объявлениях отличается от реальных сделок — в среднем на 12%. В предложениях фигурирует 219,6 тысяч рублей за квадрат.

«Рынок сейчас не падает, приходит в более трезвое состояние без ажиотажа и перегрева»

Разрыв цен в сделках и объявлениях в 15% — это сегодня уже норма рынка. Об этом заявил KazanFirst специалист по недвижимости Сабит Сафин. По его словам, «продавцы по-прежнему живут в ожиданиях прошлого года и ориентируются на максимальные цены в объявлениях, в связи с этим не готовы сразу снижаться». Покупатель же «считает деньги и торгуется почти в каждой сделке». Так, «чем слабее спрос, тем шире этот разрыв». На первичке ситуация чуть ровнее, «потому что цены формирует застройщик и они более системные».

— Первичка перестала расти прежними темпами. Раньше её разгоняли льготные ипотеки и высокий спрос, сейчас данный фактор исчез. Покупатель стал осторожнее и прагматичнее. Когда ставка высокая, он, в первую очередь, смотрит на итоговый платеж, а не на новизну жилья. В этом плане вторичка выигрывает: дешевле вход, можно заехать сразу, плюс есть пространство для торга. Мы видим не столько бурный рост вторички, сколько перераспределение спроса. Часть покупателей просто ушла с новостроек в готовое жилье, это и подтянуло цены, — отметил эксперт.

Он добавил, что пока ключевая ставка высокая, массового спроса на жилье не будет. Кроме того, «продавцы должны принимать новую реальность и быть готовыми к дисконту». Кроме того, «рынок сейчас не падает, он приходит в более трезвое состояние без ажиотажа, но и без перегрева».

— Вторичка, скорее всего, продолжит расти, но уже более умеренно, то есть, в пределах инфляции. Новостройки будут стагнировать или расти точечно за счёт акций, субсидированных программ и рассрочек от застройщика. Сделок станет меньше, но они станут более осознанными. Быстрых покупок на эмоциях, как раньше, уже нет — рынок стал тяжелее и взрослее, — заключил Сафин.

«Застройщики ввиду господдержки достаточно сильно подняли цены»

— На рынке недвижимости за долгие годы сложилась ситуация, что покупатель выбирает между вторичным жильём и новостройкой. Застройщики ввиду господдержки достаточно сильно подняли цены. Вторичная недвижимость также реагирует на подъём стоимости и растёт, но все зависит от уровня спроса. К примеру, госпрограмма на вторичную недвижимость не действует, исходя из этого цены на вторичную недвижимость не должны расти таким темпами, как новостройки. Долгие годы присутствует тренд, что ценовую политику на рынке недвижимости задают и застройщики многоквартирных домов, тем самым разгоняя стоимость, — рассказал KazanFirst руководитель АН «Современник», член «Гильдия риэлторов РТ» Тимур Муратов.

Он отметил, что на сегодняшний день рынок новостроек развивается за счёт сделок с применением ипотечных программ, в том время как на вторичке их доля мала или проходят без них.

По его словам, вторичку приобретают те покупатели, которые заинтересованы заехать сразу в квартиру, не ждать этапы строительства.

— Если программ поддержки населения в приобретении как первичной, так и вторичной недвижимости не будут вводиться в этом году, то цены, конечно, будут снижаться, а насколько все зависит от уровня спроса и от уровня потребности продающей стороны продавцов в необходимости получения прибыли. Сложно прогнозировать стоимость квадратного метра. Стабильно плюс-минус 5-10% может скакать, исходя какая будет рыночная ситуация, — резюмировал Муратов.

Массового снижения цен не предстоит

— Для Татарстана это не уникальная какая-то ситуация. Если мы сравниваем вчерашние новостройки, это вторичка, бывшие новостройки, которые сдались в 2025 году, разрыв будет небольшой. А если мы сравниваем вторичку, построенную в 1970-х годах, то разрыв будет и 20%, и 30%. Поэтому не совсем исследование «Домклика» я считаю правильным. Не бывает в недвижимости средней температуры по больнице, они делают выборку того, что реализуется на данный момент, — заявила KazanFirst руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

По её словам, на рост квадратного метра влияет его себестоимость, рост зарплат, строительных материалов, транспортных расходов, энергоресурсы. Кроме того, на это влияет увеличение НДС с 20 до 22%.

Она отметила, что «при росте спроса застройщики не останутся в стороне». Так, «если квартиру готовы купить за 500 тысяч рублей за квадратный метр, хотя себестоимость 300 тысяч рублей, они продадут за 500 тысяч, это тоже фактор, который влияет на влияет на ту стоимость, которую вы видите в прайсах».

— Массового снижения цен я бы не ожидала, потому что себестоимость растёт. Мы видим, что реальная инфляция гораздо выше той, которую заявляют в средствах массовой информации. Локальное снижение цен, конечно, есть точечное, это все зависит от ситуации конкретного застройщика. Могут быть акции на квартиры, парковки в подарок. По вторичному рынку тоже самое. Бывают квартиры, которые продаются с большим дисконтом, допустим, от тех, кто в своё время взял в ипотеку и сейчас не может платить по этой ипотеке. Никакого массового падения нам пока не предстоит, — заключила Гизатова.