Татарстан начал 2026 год со скачка по вводу многоквартирного жилья и ипотечному кредитованию. Республика вновь рассчитывает ввести более 3 млн кв. м жилой недвижимости, но стоит вопрос, как её будут покупать. С одной стороны, в стране изменились правила семейной ипотеки, которая в последние годы была драйвером рынка, с другой, снижается ключевая ставка, что делает рыночную ипотеку доступнее, в том числе на вторичном рынке. Каким ожидается год на рынке жилья, РБК Татарстан рассказали застройщики и эксперты.
Нетипичная активность
В Татарстане в январе текущего года выдача ипотеки, по сравнению с аналогичным месяцем 2025 года, выросла в 2,2 раза, а её объём в денежном выражении – в 3,4 раза, превысив 16 млрд руб., рассказал РБК Татарстан заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ республики Ильшат Гимаев.
В частности, количество кредитов по договорам долевого участия увеличилось в 3,2 раз. Их объём вырос в 3,6 раза, превысив 10 млрд руб.
«Это хороший сигнал, что доверие к кредитованию рынка жилья начало возвращаться, интерес у населения не пропал, хотя всегда январь, февраль и март были не очень успешными месяцами в этом плане», — заявил Гимаев.
Как «лихорадку» ситуацию на рынке жилья в начале 2026 года в беседе с РБК Татарстан охарактеризовал коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера» Александр Столяров. Главная причина – желание покупателей воспользоваться программой «Семейная ипотека» по условиям, которые действовали до 1 февраля – с этой даты у россиян больше нет возможности оформить на семью несколько кредитов по льготной ставке, которая по-прежнему составляет 6%.
«С точки зрения исторических данных, январь я таким никогда не видел. Он был, мягко говоря, сумасшедшим, потому что все бежали, пытались успеть запрыгнуть в последний вагон», — сказал коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера».
Семейная ипотека остается для рынка ключевой программой – по ней проходит порядка 80 из 100 сделок, рассказала РБК Татарстан ведущий менеджер по продажам компании «Комосстрой» Ксения Абрамова. По оценкам аналитиков компании, программа продолжит занимать значительную долю, однако количество и объём сделок могут сократиться, поскольку часть потенциальных покупателей перестали соответствовать условиям «семейки» из-за принципа «одна семья – одна льготная ипотека».
«Программа все равно будет занимать значимую долю на рынке жилой недвижимости, потому что для семей это самый понятный и доступный способ покупки жилья», — утверждает Абрамова.
Семейная ипотека останется инструментом, на который будут опираться застройщики, считает Столяров. При этом он, как и другие эксперты, ожидает снижение. По его словам, сейчас есть клиенты, которые подходят под условия льготной программы, но откладывают её использование и ищут другие доступные инструменты покупки жилья.
Кроме того, ограничения по количеству ипотек на семью привело к тому, что люди стали более обдуманно и избирательно подходить к приобретению квадратных метров. По словам Столярова, они внимательно изучают этот вопрос, поскольку права на ошибку у них нет.
«Когда была возможность оформить семейную ипотеку на обоих супругов, спонтанные покупки давались легче», — отметил он.
На избирательность покупателей на фоне новых условий семейной ипотеки обратила внимание и Абрамова. Она не исключила, что часть желающих приобрести квартиру возьмёт паузу и отложит покупку на некоторое время.
«Мы уже видим, что покупатель стал более рациональным: стало меньше спонтанных решений. Люди больше считают, сравнивают варианты, внимательнее оценивают сроки кредитов и финансовую нагрузку на семью. В таких условиях для девелопера особенно важно соблюдать сроки, поддерживать качество строительства и обеспечивать прозрачные условия. В совокупности это формирует доверие и помогает покупателю принять взвешенное решение», — сказала Абрамова.
Дополнительные конкурентные преимущества и лояльность покупателей застройщикам могут обеспечить цифровые технологии, внедрение которых позволяет владельцам жилья закрыть такую базовую потребность как экономия, что особенно актуально, учитывая дорожающие услуги ЖКХ, рассказал РБК Татарстан директор МТС в Татарстане Марат Кабанов. Согласно исследованию платформы Doma.ai, у жителей домов с системами климат-контроля расходы снижаются в среднем на 25%, датчики протечек и сенсорные смесители помогают экономить до 20%, установка датчиков движения и светодиодных светильников позволяет сократить расходы примерно на 10%.
Кабанов отметил, что оснащение объекта системами «умного дома» стоит недорого. В массовом сегменте это стоит в среднем 300-400 руб. на квадратный метр и для конечного покупателя дополнительной финансовой нагрузки это не создаст.
Рассрочка и наличка
Застройщики вынуждены быстро реагировать и адаптироваться под происходящие изменения. Так, например, пока стандартная ипотека остается не по карману для массового спроса, этот вопрос крупные застройщики решают через альтернативные финансовые инструменты, в том числе предоставлением рассрочки до ввода дома, пояснила РБК Татарстан заместитель генерального директора компании «АБД» Айгуль Латыпова. Инструменты рассрочки останутся, как минимум, до стабилизации рыночных ставок по ипотеке до однозначных показателей и восстановления спроса.
«В наших проектах мы видим, что клиенты используют рассрочку как промежуточный этап с последующим переходом в ипотеку при улучшении условий. Это осознанная стратегия покупателей, которые фиксируют стоимость недвижимости сейчас и планируют рефинансирование в будущем», — сообщила Латыпова.
Столяров обратил внимание, что сейчас очень много людей покупают жилье за наличные, что обусловлено тем, что некоторые застройщики при таком способе оплаты предоставляют скидку. Как правило, этим способом оплаты пользуются те, кто продали другую недвижимость.
Рост числа покупателей, приобретающих квартиры на 100% за собственные средства, подтвердила и Латыпова.
«Это важный сигнал: недвижимость вновь рассматривается не просто как способ решения жилищного вопроса, но и как инвестирование и сохранение капитала», — считает она.
Рывок рыночной ипотеки
С января 2026 года на рынке фиксируется рост спроса на рыночную ипотеку, рассказала РБК Татарстан начальник отдела развития партнёрских отношений управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Сбера Арина Кирюшина .
«Доля базовой ипотеки в Татарстане в феврале достигла 41%. В последний раз сопоставимые показатели наблюдались в октябре 2024 года. Это свидетельствует о постепенном восстановлении интереса к рыночным ипотечным программам и адаптации клиентов к текущим условиям», — отметила она.
По её мнению, на динамику рынка повлияли сразу несколько факторов. В их числе – снижение ключевой ставки, а также временное перераспределение спроса между ипотечными программами. Накануне введения ограничений по семейной ипотеке многие клиенты стремились оформить кредит на прежних условиях.
«Часть отложенного спроса была реализована заранее, поэтому в феврале мы наблюдаем некоторое снижение активности по льготным программам», — пояснила она.
Как рассказал Столяров, активно к рыночной ипотеке покупатели прибегают при покупке квартир в домах, строительство которых близко к завершению. Например, нередко они заходят в сделку за полгода до сдачи объекта со ставкой 13-14%.
Кирюшина отметила, что наибольший объём выдач по рыночным ставкам традиционно приходится на вторичный рынок жилья. По оценкам экспертов, его доля составляет 65-70% от общего объёма выдач по базовым ипотечным программам.
На вторичный рынок жилья, в частности, активно несут деньги те, кто на фоне снижения ставок по вкладам решили вложить деньги в недвижимость. По словам Столярова, вторичка сейчас бьёт рекорды продаж.
«В среднем на начало прошлого года экспозиция лота была 3-4 месяца, а сегодня 2-3 недели, и объект легко может быть продан. Активность покупателей на вторичном рынке сегодня кратно выше, чем в новостройках. Сейчас, когда семейную ипотеку ограничили, покупатели думают: а может лучше во вторичку войти? Ключевая ставка сейчас 15,5%, есть банки, которые выдают ипотеку под 17% и люди думают, что это лучше, чем 30%, которые были год назад, и спокойно к этому относятся, и берут небольшие суммы – до 5 млн», — сказал он.
Подпишись на MAX и Telegram РБК Татарстан
