Земля в Костанае нынче на вес золота. Участки пользуются огромным спросом, особенно под коммерческое жилье. Желающих строиться в главном городе региона хоть отбавляй. Вот только удовлетворить потребности большинства не представляется возможным. И не потому, что земли не хватает. Все дело в тонкостях законодательства, которые нынче трактуют по-новому, а это не позволяет выдавать архитектурно-планировочные задания (АПЗ) на возведение новых объектов, а значит, запрещается и передавать участки в аренду.

– Правовая коллизия в связи с разночтениями некоторых норм Земельного кодекса и Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» привела к тому, что отдел архитектуры и градостроительства Костаная вынужден отказывать в согласовании заявителям на предоставление земельных участков для целей строительства коммерческих объектов из-за отсутствия утверждённых проектов детальной планировки (ПДП) в некоторых районах города.

В прошлом году в Костанае состоялось пять аукционов по продаже права аренды 20 земельных участков общей площадью 8,9 гектара для строительства коммерческих объектов. В результате в бюджет поступило 201,5 миллиона тенге, что превысило стартовую стоимость участков в размере 20,9 миллиона тенге в 10 раз. При этом отказано в проведении аукциона по 238 земельным участкам коммерческого назначения, причём 39 отказов связано с отсутствием ПДП. Те, кому все же удалось выкупить на аукционе права аренды, – заявители, собравшие необходимый пакет документов ещё до введения ограничений, – разъяснил начальник ГУ «Отдел земельных отношений акимата Костаная» Марат Темирбаев.

Сложившуюся ситуацию спровоцировал скандал вокруг строи­тельства девятиэтажки в самом центре города из-за нежелания местных жителей соседствовать с элитным новостроем, который рос посреди частного сектора. Люди писали жалобы во все инстанции. И их услышали.

В конце 2022-го пос­ле проверок Комитета по делам строи­тель­ства МИИР РК уполномоченный орган выдал: АПЗ на строительство многоэтажки компанией-застройщиком­ получено необос­нованно в связи с тем, что в этом микрорайоне города отсутствует ПДП, как того требует закон. В общем-то, к тому времени ПДП не было ни в одном микро­районе «старого Костаная», и разрешения на строительство выдавались на основании генерального плана. Выходит, что все коммерческое жилье, ранее возведенное в центре города, возведено незаконно?!

Однако что уже построено, по кирпичам не разберешь. И злополучную девятиэтажку в конце прошлого года все ж таки ввели в эксплуатацию после вмешательства региональной палаты предпринимателей и Ассоциа­ции строителей по Костанайской области. Чтобы завершить дело, начатое более полутора лет назад, застройщик ИП «Айткужинов» понес немалые убытки, причём как в финансовом, так и в моральном плане. За отопление пустующих на протяжении пяти месяцев квартир ему пришлось выложить более 9 млн тенге, а также пройти судебные тяжбы с Комитетом по делам строительства и ДГАСК.

Скандальную многоэтажку заселили, но проблема-то осталась: АПЗ на новое строительство, как и участки под него, в Костанае пока не выдают. И это несмотря на то, что отдел архитектуры дважды выиграл судебный процесс относительно постановления МИИР – сначала на городском уровне, а затем и на областном. Но на днях эта тема получила крутой поворот, от которого вся строительная общественность Костаная пребывает в шоковом состоянии.

Дело в том, что Верховный суд поставил точку в этом щепетильном вопросе, отменив два предыдущих решения Костанайского городского и областного судов и постановив, что отныне выдача АПЗ запрещена без разработки градостроительной документации, то есть ПДП.

– Этим решением полностью блокировано не только строительство, но и проектирование. И уже есть конкретные случаи. К нам обратился проектный институт, который делал ПСД заправки, и госэкспертиза выдала им отрицательное заключение в связи с тем, что в этом микрорайоне нет разработанного ПДП. И мы пока не знаем, как выйти из этого положения. Ведь теперь получается, что практически вся коммерческая застройка в Костанае оказалась под запретом. А ведь каждый объект – это сотни рабочих, у которых есть семьи. Как они должны их содержать, оставшись без работы? Нельзя забывать и о том, что строительный бизнес – локомотив экономики, который, между прочим, даёт мультипликативный эффект. Строительство обеспечивает работой заводы, изготавливающие стройматериалы, компании-перевозчики... Ну нельзя рубить сук, на котором сидишь! – выразила мнение костанайской собратии строителей директор ОЮЛиИП «Ассоциация строителей по Костанайской области» Ирина Викулова.

Заметим, что в основном возводимое в областном центре жилье – коммерческое, то есть строящееся фирмами-подрядчиками на собственные деньги. Для сравнения: по итогам прошлого года в Костанае введено в эксплуа­тацию 332,5 тыс. кв. м жилья, при этом за счёт бюджетного финансирования – чуть больше 37 тыс. кв. м, то есть всего 11%. Так что волнения и местных исполнительных органов, и ассоциации строителей вполне оправданы.

Если в 2023-м темпы строительства в регионе несколько выросли относительно статистики за 2022 год, то уже нынешний сезон, да и последующие, по всей видимости, окажутся провальными. Ведь выдачу АПЗ на новое коммерческое строительство в городе приостановили ещё в начале прошлого года, и застройщики возводили дома только по ранее полученным документам.

И это несмотря даже на то, что местные исполнительные органы засуетились и в срочном порядке начали разрабатывать ПДП. Сейчас в областном цент­ре в общей сложности с новыми микрорайонами, растущими на окраине города, имеется 21 ПДП. В старой же части Костаная, где и возникла проблема, в прошлом году разработано и утверждено всего четыре проекта детальной планировки, в разработке находятся ещё 10.

– Общая площадь города Костаная составляет 28 тысяч гектаров. На сегодня только на 1 000 гектаров разработаны и находятся в работе ПДП. Вся остальная площадь – это существующая застройка, которая в соответствии с функ­циональным зонированием генплана подлежит реновации, реконструкции, – уточнила руководитель ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства акимата Костаная» Гулсара Курмангалиева.

Учитывая, что имеющиеся и находящиеся в разработке проекты детальной планировки – это работа целых 18 лет, нетрудно подсчитать, сколько времени уйдет на то, чтобы разработать ПДП на весь Костанай. За счёт бюджета на создание одной такой документации уходит порядка восьми месяцев, за счёт частных инвестиций – примерно полгода. Каждая новость о разработке градостроительной документации в «старом Костанае» в обществе сопровождается скандалами: местные жители выступают против принятия планов детальной планировки в их местности. Как правило, после публичных слушаний в проекты приходится вносить изменения, а порой и не единожды, что тоже затягивает процесс.

У каждой стороны в этом воп­росе своя правда: люди опасаются за своё имущество, которое однажды может быть стерто с лица города, местные исполнительные органы не хотят нарушать закон, а строительные фирмы – нести колоссальные убытки из-за рухнувших в одночасье планов на ближайшие несколько лет.

Сейчас в региональной Ассоциации строителей планируют изучить опыт коллег из других регионов и попытаться решить проблему сообща.

Между тем одно из решений сложившейся ситуации в строи­тельной сфере прозвучало на прошедшем в конце прошлой недели заседании Национального курултая.

«Одной из ключевых составляю­щих высокого качества жизни людей является наличие собственного жилья. С 1 марта начата реализация ипотечной программы «Отау», которая сейчас пользуется большим спросом. В дополнение необходимо запустить новую жилищную программу, в том числе для жителей сел и районных центров. При этом для социально уязвимых категорий ставка по займу не должна превышать 7 процентов. Наряду с этим поручаю Правительству кратно нарастить объёмы предоставляемого арендного жилья с правом выкупа», – озвучил одну из масштабных инфраструктурных инициатив Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев.

Надо полагать, что внедрение льготной ипотеки и масштабное строительство арендного жилья оживят строительный сектор. По крайней мере, в Костанае уж точно. Ведь, как правило, бюджетное строительство в областном центре ведётся в новых микрорайонах города, где ПДП уже имеются.