Средняя стоимость нового жилья снизилась на 3,2% в годовом выражении. Прогноз предполагает дальнейшее падение — до 3,4% по итогам года. Скорее всего, стабилизация наступит не раньше 2027-го, а рост — лишь в 2028-м. Но это не в России. Это в Китае. В России — всё ровно наоборот.
Цены на недвижимость растут. И растут вопреки законам рынка, на фоне падения спроса, на фоне дорогой ипотеки, на фоне рекордного объёма нераспроданных квартир. Чудо чудное, диво дивное.
Китай: рынок подчиняется физике
Начнём с Китая — потому что там всё логично и словно по учебнику.
В июле 2026 года средняя стоимость нового жилья в 70 крупнейших городах КНР снизилась на 3,2% в годовом выражении. Это 38-й подряд месяц годового снижения — хоть и самый медленный за восемь месяцев. Прогноз на 2026 год — спад до 3,4–4%, стабилизация в 2027-м, робкий рост на 0,5% — в 2028-м.
Инвестиции в недвижимость за январь—июль 2026 года упали на 19,2%. Новое строительство сократилось на 24%. Объём завершённого строительства — на 23,2%.
Кризис начался с дефолта Evergrande в 2021 году — $300 млрд обязательств, крупнейший корпоративный крах в истории КНР. Потом рухнули ещё два гиганта. В августе 2025-го Evergrande исключили из листинга Гонконгской биржи — акции обесценились. А госдевелопер China Vanke отчитался о рекордном убытке в 89 млрд юаней ($13 млрд) за прошлый год.
Около 70% благосостояния китайских домохозяйств связано с недвижимостью. Падение цен подорвало главное убеждение предыдущей эпохи — «жильё в Китае всегда растёт в цене». UBS оценивает, что к 2027 году 3,3 млн домов в КНР могут оказаться «в минусе» — когда стоимость недвижимости ниже, чем долг по ипотеке.
Всё логично. Нет спроса — падают цены. Растут убытки — падают инвестиции. Падают цены — подрывается доверие. Классическая дефляционная спираль.
Рынок парадокса с потерянной логикой
А теперь — Россия. Россия: рынок подчиняется… чему?
За год спрос на жильё в новостройках России снизился на 9,1%. В Москве в марте 2026 года количество договоров долевого участия обрушилось на 45% по сравнению с мартом 2025-го. По итогам первого квартала — минус 37%.
Реакция цен? За каждый квадратный метр новостройки, купленный в июле 2026 года, покупатели заплатили на 6,6% больше, чем годом ранее. Средняя стоимость «квадрата» по России достигла 191,4 тыс. рублей. В Москве — 734,8 тыс. рублей (+24,8% за год). В Санкт-Петербурге — 398,7 тыс. (+23,3%). В Челябинске — плюс 23,5%.
Спрос падает. Цены растут. В чём секрет? 83 миллиона квадратных метров, которые никто не покупает. К середине 2026 года объём нераспроданного жилья в российских новостройках достиг 83,1 млн кв. метров — это примерно 1,5 миллиона стандартных квартир. Доля квартир, не нашедших покупателя к моменту ввода дома в эксплуатацию, — 28%.
В денежном выражении зависший в продаже объём первички оценивается в 17,7 трлн рублей.
По данным «Домклик», распроданность квартир в новостройках упала до 35% — для сравнения, в конце 2021 года показатель составлял 45%. Ни в одном регионе России с крупным первичным рынком распроданность не превышает 50%.
По классической экономике: предложение превышает спрос — цены должны падать. В России: предложение превышает спрос — цены растут. Где здесь логика?
Почему застройщики не снижают цены
Оказывается, причин несколько — и все они железобетонные, словно строящиеся дома.
Первая: проектное финансирование. Финансовые модели каждого проекта согласованы с банком заранее. Если застройщик начнёт снижать цены, он заблокирует финансирование — доходность проекта упадёт ниже согласованной с банком. «Девелоперу экономически выгоднее держать высокий прайс и продавать медленно, компенсируя проценты маржой, чем давать дисконт и фиксировать убыток», — объясняют аналитики.
Вторая: себестоимость растёт. За 2022–2025 годы себестоимость строительства выросла на 40–60%. В 2026–2027 годах девелоперы прогнозируют дополнительный рост ещё на 15–20%. Зарплаты строителей в этом году выросли на 23% — быстрее, чем у IT-специалистов. Логистика подорожала на 20–40% в зависимости от региона. Стройматериалы — на 10–15% в год. Фасады — сразу на 30%.
Третья: 94% строек идут с опозданием. Каждый месяц простоя стройплощадки — это 1–1,5% роста себестоимости. Если задержка связана с непредвиденными работами — до 2,5–5% в месяц. То есть дом стоит дороже, продаётся хуже — и от этого дорожает ещё быстрее.
Четвёртая: искусственное сжатие предложения. Девелоперы сознательно выводят на рынок меньше бюджетных лотов, создавая дефицит и удерживая цены даже при падении спроса. В Москве доля квартир дешевле 10 млн рублей в новостройках сократилась с 22% до 3% за год.
Пятая: рост НДС до 22% — дополнительное давление на себестоимость, которое застройщики перекладывают в цену.
Есть ещё и шестой пункт. Правда говорят о нём лишь кулуарно и официального подтверждения этому не найти. Но всё же… Шепчут застройщики о том, что в цену новостроек закладываются и … «откаты» …
Ипотека: дорогая и без альтернативы, ключевая ставка…
Ключевая ставка ЦБ в сентябре 2026 года — 14%. ЦБ впервые с июня 2025-го взял паузу в цикле снижения — и даже не рассматривал сценарий понижения. Проинфляционные риски, по словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, перевешивают дезинфляционные.
Средняя ставка по рыночной ипотеке — 18,7%. В Сбере — от 16,5%.
Семейная ипотека — 6%, но с 1 февраля 2026 года одна семья может оформить только один льготный кредит, оба супруга обязаны стать созаёмщиками. Доля ипотечных сделок в Москве в марте рухнула с 67% до 45%. Рынок держится на покупателях с живыми деньгами — а их объективно немного.
Всего в России действует шесть льготных программ: семейная (6%), IT-ипотека (6%), сельская (до 3%), дальневосточная и арктическая (2%), ипотека для новых регионов (2%), военная. Но даже совокупно они не компенсируют падение спроса — во втором квартале 2026 года льготные программы обеспечили 59% всех ипотечных выдач, тогда как годом ранее — не менее 76%.
Прогноз по ключевой ставке на конец 2026 года — 13,5–14%. До 8–9% — не раньше 2028 года.
Разрыв между первичкой и вторичкой: 31% — рекорд за 7 лет
В Москве готовые квартиры на конец июня 2026 года стоили в среднем на 31,1% дешевле новостроек. Это рекордный разрыв за семь лет.
В «Метриуме» говорят о разрыве в 60%. Бывают «курьёзные ситуации, когда лот в доме со сроком сдачи через три-четыре года может быть на 35% дороже, чем в заселённом пару лет назад по соседству».
По методике Росстата разрыв составляет 52%. Но ЦБ при сопоставлении схожих квартир без учёта ремонта получил разницу в 9%, с учётом ремонта — 18%.
В среднем по стране новостройки дороже вторички на 61%, в Центральном федеральном округе — ещё больше.
То есть за виртуальный квадратный метр в доме, которого ещё нет, покупатель платит на треть больше, чем за реальный — в доме, куда можно въехать завтра. Экономика?
Что говорят эксперты
Алексей Попов, главный аналитик ЦИАН:
«Рост цен на жильё по итогам 2026 года несколько превысит инфляцию и составит 12–14% для новостроек и 10–12% для вторички».
Ольга Беленькая, ФГ «Финам»:
«К концу 2026 года ключевая ставка составит около 13,5%. Ждать быстрого снижения не стоит».
Владимир Колесников, директор блока продаж жилой недвижимости группы А101:
«Сомневаюсь, что девелоперы смогут в перспективе так же активно увеличивать цены из-за сдержанного спроса. Более реалистичный сценарий — стагнация стоимости новостроек».
Кристина Дудко, коммерческий директор Glincom:
«Ждать резкого падения стоимости квадратного метра на 20–30% не стоит. Три фактора не позволяют девелоперам снизить цены: проектное финансирование, рост себестоимости и дефицит кадров. Строить дешевле физически не получается».
Дмитрий Быстров, директор агентства недвижимости:
«Я бы не рассчитывал на массовое падение цен на первичку. Скорее мы увидим более спокойную динамику: цены могут какое-то время стоять на месте, расти медленнее инфляции, а реальные скидки будут появляться на отдельных объектах».
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
«В 2026 году цены на жильё будут в лучшем случае топтаться на месте, а в худшем — постепенно сползать вниз, особенно на низколиквидные и переоценённые объекты. Но рынок движется в сторону зрелости, когда ситуацию определяют внутренние рыночные процессы, а не внешние “костыли” и “допинги”».
Что говорят в соцсетях
«Кто не купил себе жильё, они уже по новым ценам не будут его брать. В Москве однушка в обычном ЖК бизнес-класса стоит 30 млн. Это 400 тысяч долларов. За эти бабки много где можно однокомнатную квартиру взять. В Китае за эти бабки можно 10 однокомнатных квартир купить в свежих домах».
«У нас не осталось той категории населения, кто может потратить подобную сумму на жильё».
«Когда пишут, что 2,5 средних зарплат за месяц — это цена за кв. м, то почему-то не пишут, что 90% людей это не получают, а кто получает — у тех всё есть».
«Рост цен в условиях отсутствия спроса — показатель нарастания серьёзного кризиса в недвижимости».
«Парадокс — цены растут (и выше инфляции), несмотря на охлаждение спроса с высокими ставками».
«Цены не падают уже год: почему это тревожнее обвала. Стагнация — это когда рынок молча копит проблему, а не решает её».
«Зарплаты в Москве упали, кстати, реальные. Даже смысла нет в ней жить теперь».
Куда грядёши?
Эксперты расходятся в прогнозах, но сходятся в одном — никакого обвала цен не будет. Базовый сценарий — рост на уровне инфляции или чуть выше: 5–14% по итогам года в зависимости от сегмента и региона.
Сценарий стагнации — цены замирают, в отдельных сегментах возможна умеренная коррекция.
Оптимистичный сценарий — ЦБ снижает ставку быстрее ожидаемого, отложенный спрос реализуется, цены ускоряются. Но для этого ставка должна опуститься ниже 14–15%, а это, по прогнозам, произойдёт не раньше 2027 года.
Застройщики ждут оживления не ранее 2027-го, когда ключевая ставка, по прогнозам ЦБ, снизится до 8—9%. До тех пор — 83 миллиона квадратных метров пустых квартир, цены на которые продолжают расти.
Китай vs Россия: два подхода к реальности
В Китае рынок подчиняется законам гравитации: нет спроса — падают цены, падают цены — сокращается строительство, сокращается строительство — убытки девелоперов, убытки — дефолты. Спираль вниз.
В России — другая физика. Нет спроса — цены растут. Растут издержки — цены растут. Растёт нераспроданный запас — цены растут. Банк держит ставку на 14% — цены всё равно растут. Ипотека недоступна — цены растут. 94% строек задерживаются — цены растут. НДС повышается — цены растут.
Чудо чудное, диво дивное?
Может, это и не чудо. Может, это просто инерция системы, в которой застройщикам выгоднее держать цену и ждать, чем снижать и фиксировать убыток. В которой банки не дадут снизить прайс, потому что финансовая модель согласована под другую цифру. В которой стройматериалы, кадры и кредиты дорожают быстрее, чем падает готовность покупателей платить.
Но результат один: квартиры, которые никто не покупает, продолжают дорожать. И единственное, что их остановит — это не закон рынка, а закон гравитации. Вопрос в том, с какой высоты падать.
Источник: Аргументы недели